2023 Şubat ayındaki depremlerin ardından, beklenen Marmara (İstanbul) depremi, kentsel dönüşüm projelerinin hızlanmasına, hatta bu konuda yeni ve hızlı adımlar atılmasına neden oldu.
Depremin ardından tüm dikkatler 1999 Gölcük/Marmara depreminden sonra inşa edilen binalara odaklandı. Öncelikle bu depreminden sonra alınan önlemler, çıkarılan kanunlar ve yönetmeliklere bakalım;
Çoğu halen yürürlükte olan başta "Özel İletişim Vergisi" olmak üzere bir dizi yeni vergi hayatımıza girdi;
Yirmi bilim adamı ve araştırmacıdan oluşan 'Ulusal Deprem Konseyi' kuruldu (Konsey 2007 yılında lağvedildi);
İstanbul'un birçok yerine deprem konteynerleri yerleştirilerek toplanma alanları belirlendi. Ancak bu konteynerler yeterince korunamadı, bir kısmı yağmalandı, daha korunaklı yerlere alındı, sayıları azaldı, toplanma alanlarının çoğu daha sonra imara açıldı;
Doğal Afet Sigorta Kurumu (DASK) kuruldu Konutlar için zorunlu deprem sigortası başladı
Türkiye genelinde arama ve kurtarma ekiplerinin sayısı artırıldı. Türkiye kurtarma organizasyonu AFAD kuruldu merkezi sorumluluklarla yetkilendirildi;
İmar kanunlarında bir dizi değişiklik yapıldı. Depremden sonra binaların depreme dayanıklılık esasları ve denetim kuralları değiştirildi. Yönetmeliklerde 2007, 2012 ve son olarak 2019 yılında değişiklikler yapıldı;
Ülke genelinde etkilenen alanların belirlenmesi, alternatif kentsel projeler, finansal çözümler ve ayrıca yasal ve düzenleyici reformlar için kentsel dönüşüm birimleri harekete geçirildi.
Kentsel dönüşümün yasal altyapısı için çalışmalar 2004 yılında başladı. 2012 yılında kabul edilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'la bir anda hızla başlayan yıkım ve yeniden yapımlar başladı. Bu süreçte Türkiye genelinde 3,2 milyon konut yenilendi. Ancak bu inşaatlar şehirlerde ciddi trafik, çevre, can ve mal güvenliği sorunlarını da beraberinde getirdi.
Kentsel Dönüşüm projelerinde yaşanan sıkıntılar tamamen çözülemedi, eskiden kat maliklerinin üçte ikisinin onayı olan dönüşüm kararı geçtiğimiz günlerde yayınlanan yeni bir değişiklikle artık salt çoğunluk kararına dönse de kat maliklerinin akıllarındaki sorular ve sorunlara henüz tam çözüm görünmüyor.
İlk ve en önemli problem ekonomik koşullar. İnşaat süresince alternatif bir adreste ikamet etmenin maliyeti çok yüksek. Sürekli artan inşaat maliyetleri, tedarik sorunları, kira yükü, güvenli bir binada yaşamak isteyenler için aşılması zor sorunlar haline geldi. Kira finansmanı, tüketici kredileri gibi finansal destek paketlerinin yanı sıra yabancı fonlarla kaynak yaratılmaya çalışılıyor. Bina stokunun sadece İstanbul değil ülkenin her yerinde yenilenmesi elzem görünüyor. Kat malikleri için en az finansal konular kadar önemli bir sorun da teslim tarihi.
Geçmişte kentsel dönüşümde inşaatların tamamlanamaması ve mağduriyetin artması ile birlikte 16.03.2015 tarihinde 'Bina Tamamlama Sigortası' ilgili bir yasa yürürlüğe girdi.
Peki nedir bu bina tamamlama sigortası ?
Poliçe aşağıdaki üç nedenden biri ile tetikleniyor:
a) Satıcının iflas etmesi;
b) Satıcının gerçek kişi olması durumunda mirasçıların mirası reddetmesi şartıyla ölümü veya c) A.3 ve A.4 maddelerinde belirtilen haller dışında, satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması.
Sigorta şirketi ön ödemeli satışa konu proje için poliçe düzenleyerek, satıcıya projenin ön ödemeli satışa konu kısmı için azami bir teminat limiti tahsis ediyor. Proje kapsamında, tüketicilere konut veya devre tatil satışı yapılmasından sonra ise konut veya devre tatil satış bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici için, müstakil teminat senetleri düzenleniyor. Müstakil teminat senetlerinin toplamı sigortacı tarafından satıcıya tahsis edilen azami teminat limitini oluşturuyor. Bu sigorta sadece banka kanalı ile yapılan ödemeler için geçerli.
Tazminat
İnşaat şirketi sorumluluğunu yerine getirmediği takdirde bağlı olduğu bakanlığa bildirimde bulunuluyor ve poliçe feshediliyor. Sigortacı sigorta tazminatını, tüketici tarafından taşınmaza ilişkin hakların yönetmelikte öngörülen sözleşmenin kuruluş şekline uygun olarak sigortacıya devredilmesi şartıyla nakden ödeyebiliyor (tüketicinin yarım kalan inşaat için inşaat şirketine ödediği paranın yasal faizleri dahil) veya yapacağı değerlendirme sonucunda, poliçede kararlaştırılmış ise, ödeme yapmak yerine binanın kontrollerini sağladıktan sonra projenin tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesine de karar verebiliyor.
Bina tamamlama sigortası zorunlu olmasına rağmen, üretimi yok denecek kadar az. Bu bir tür kefalet sigortası ve kefil olmak için sigortacıya sunulması gereken oldukça kalabalık bir evrak listesi mevcut. Çoğu yetkinlik, iş bitirme ve müteahhidin finansalları ile ilgili, bu dokümanların incelenmesi uzun süre alıyor, ancak en başta verilerin kefil olmaya yetecek özelliğe sahip olmaları aranıyor. Bu sigorta, aynı zamanda sigortacının riski artıran bir durum olup olmadığını düzenli denetlemesi ve kontrol etmesini gerektiriyor, bunun için de yatırım ve kaynak ayrılması gerekiyor.
Bu konuda daha etkin çalışacağını belirtilen sigorta şirketlerinin internet sitelerinde bina tamamlama sigortası bilgilendirmelerine baktığımızda , tercihlerinin nakit ödeme yerine, binayı tamamlayarak sahiplerine teslim etme yönünde olduğunu görüyoruz. Bu çözümün asıl teslim tarihinden itibaren 24 aylık bir ek süreyi beraberinde getirdiğini belirtelim. Bu opsiyon, sigorta şirketlerinin inşaat faaliyetlerine girmesi ya da bu konuda da yönlendirici olması anlamına geliyor. Yine bir kaynak, yeni ekip ve yatırım demek.
Bu ekonomik koşullarda kefil olmak çok kolay değil; diğer taraftan dişinden tırnağından biriktirdikleriyle bir daire almış, ancak mağdur olmuş kişilerin bu mağduriyetlerinin giderilmesi açısından bu sigorta kritik önem taşıyor. Sigortacıların bina tamamlama sigortası teminatı vermeleri için risk kabule elverişli koşullar gerekiyor.
Bu zamana kadar inşaatlarda bina tamamlama sigortasının denetiminde yapılanlar hakkında bir bilgi bulamadım. Daha önce Şantiyeler Diyarında İnşaat Sigortalarının Durumu başlıklı yazımda belirttiğim gibi geleneksel "İnşaat All Risk" sigortalarındaki düşük sigortalılığa bakarsak, bina tamamlamadaki bir elin parmaklarını geçmeyen adetteki üretim sürpriz değil.
Bina tamamlama sigortası yatırımcılara, inşaat şirketlerine, müteahhitlere ve tüketicilere finansal güvence sağlayan bir çözüm. Sigorta şirketi yeni bina projelerinin finansman modellerini, risk durumlarını ve iş planlarını yakından takip ederek bireysel yatırımcıların finansal güvenliğini sağlıyor ve olası riskleri önlüyor. İnşaat sahasının denetimini yaparak yapının mali, idari ve teknik açıdan projeye uygunluğunu değerlendirerek risk kontrolüne katkıda bulunuyor. Diğer taraftan bir kefalet ürünü olan bina tamamlama sigortası, inşaat firmalarının bankalardaki kredi ve teminat mektubu limitlerini rahatlatırken, alternatif bir güvenceye sahip olmalarını sağlıyor
Sadece arsanın olduğu maketten satıştaki toplu konut projelerinde, kentsel dönüşümde de kat maliklerinin dahil olduğu süreçlerde bina tamamlama sigortası gerekli. Konut finansmanındaki arayışlar, mağduriyetlerin giderilmesi, yeni GYO yönetmeliği, kentsel dönüşüme hız verilmesi gibi aksiyonlarla beraber, bina tamamlama sigortası için devletin sigorta şirketlerini destekleyecek bir kaynak yaratması, bu konudaki tereddütleri azaltabilir.
Bilim, yaklaşan deprem tehdidini işaret ediyor. Bu durumda daha fazla vakit kaybetmeden depreme hazırlanmak gerekiyor. Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından İstanbul Büyükşehir Belediyesi bu alandaki çalışmalarını hızlandırdı ve Deprem Bilim Üst Kurulu'nun tespit ve çözümleri doğrultusunda seferberlik planını kamuoyu ile paylaştı. İBB Deprem Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı tarafından hazırlanan ve riskli binaların tahliye, yıkım ve yeniden yapım süreçlerini hızlandıracak iki önemli karar İBB Meclisi'nde oy birliğiyle kabul edildi. Bu konuda başta İstanbul olmak üzere Kentsel Dönüşüm Şehircilik ve Çevre Bakanlığı'nın da bir numaralı gündeminde, kamu topyekûn bir çözüm için çalışıyor.
Genel hatlarıyla nedeni, güncel gelişmeler ve genel kapsamıyla aktardığım Bina Tamamlama Sigortası'nın artırılması için sektörün denetim, sağlıklı finansallar ve reasürans konusunda desteğe ihtiyacı olacaktır. Gelişmeleri takip edelim.
Herkese iyi çalışmalar.
Comments