"BU PARAYA EV ALINMAZ!" - DASK ZDS ve Konut Sigortalarında Deprem Teminatı Nasıl Çalışır?

Geçtiğimiz hafta DASK'ın yeni deprem tarifesi açıklandı.

Buna göre risk grubuna göre minimum primler sırasıyla ( en riskliden başlayarak) 1.441 TL, 1.283 TL, 1.092 TL, 1.024 TL, 765 TL, 546 TL ve 371 TL oldu.

DASK'ın basın bülteninde belirtildiği gibi yeni tarifede 2016’dan bu yana değişmeyen deprem risk grubu çarpanlarında ülkemizde ve dünyada meydana gelen afetlerden kaynaklanan küresel reasürans maliyetlerindeki artış nedeniyle değişikliğe gidildi. Artış %10. Risk Gruplarına göre yeni tarife fiyatları da aşağıdaki gibi;

Önceki tarifede minimum primler “risk grubuna göre sırasıyla 979 TL, 869 TL, 739 TL, 693 TL, 521 TL, 370 TL ve 252 TL’ idi ( enflasyonla birlikte minimum primler güncellendi) ve tarife fiyatları aşağıdaki gibiydi.

Konut sigortalarında Zorunlu Deprem Sigortası ( ZDS) ve ihtiyari konut sigortalarındaki deprem teminatının nasıl çalıştığını tekrar hatırlamakta fayda var.

DASK, ZDS ile binanızın tamamen ya da kısmen zarar görmesine neden olan depremin ve deprem sonucu meydana gelen yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasının doğrudan neden olacağı maddi zararları, poliçenizde belirtilmiş limitler dahilinde nakit olarak karşılıyor. Teminat kapsamına ayrı ayrı ya da bir arada temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, bahçe duvarları, istinat duvarları, tavan ve tabanlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar, bacalar ve yapının benzer nitelikteki tamamlayıcı bölümleri de dahil.

1- DASK her yıl inşaat maliyetlerindeki artışa göre belirlediği azami bir tutarda teminat sağlıyor, bu tutarı tespit edilirken, yıkılan konutun yeniden inşa edilmesinin maliyeti (arsa değeri hariç) dikkate alınıyor. Yani sanıldığının aksine konutunuzun satış bedeli değil, yeniden yapım bedeli dikkate alınıyor. Hasar durumunda yeniden yapım bedelinin her ay güncellenen tarifedeki azami teminat limitine kadar olan tutarı ZDS tarafından karşılanıyor.

2- ZDS nin azami teminat tutarı nedir? 1 Ocak 2024 de 1.272.000 TL olarak belirlenen bedel, güncellenen tarifede 1.704.162 TL olarak güncellendi. Bu bedel enflasyona endeksli. Nisan 2025 itibariyle azami teminat tutarı 1.740.291 TL ve metrekare başına ödenecek en yüksek bedel betonarme binalarda 8.209 TL, diğer tip binalarda ise 5.473 TL.

Diyelim ki konutunuz betonarme ve 150 m2 , bu durumda m2 başına ZDS nin ödeyeceği tutar 8.209 TL, konut tamamen zarar gördüyse 150 M2 nin karşılığı 1.231.250 TL .
ZDS Genel şartlarına göre her bir hasarda sigorta bedelinin %2'si oranında tenzili muafiyet uygulanıyor ve DASK hasarın muafiyet tutarını aşan kısmından sorumlu. Yine 150m2' lik konuttan örnek verirsem, konutun depremden tamamen zarar görmesi durumunda hesapladığımız 1.231.250 TL nin %2 si olan 24.627 TL sı düşüldükten sonra ZDS'nin yapacağı tazminat ödemesi 1.206.623 TL oluyor.

"Günümüzde bu paraya ev mi var?"

Genel olarak düşülen bir hata bu. Konutunuzun satış bedeli yeniden yapım bedelinin üstünde olabilir. Böyle bir evi bu paraya alamam söylemini sıkça duyuyorum. Belirttiğim gibi ZDS ve diğer sigortalar binanın satış bedelini değil, yeniden yapım maliyetini dikkate alıyor.

Bu durumda yeniden yapım maliyeti ne kadardır? Nasıl belirlenir ? sorusuna geliyoruz.

TC Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın duyurduğu 31 Ocak 2025 tarihli resmi gazetede yer alan metrekare maliyetleri tablosunda , 3 kata kadar konutlarda 17.100 TL, Konutlar (yapı yüksekliği 21.50 m. altındaki yapılar-üç kat üzeri, yapı yüksekliği 21.50 m dâhil) 18.200 TL den başlayıp , yükseklik ve brüt metrekare alana göre 27.500 TL sına kadar çıkıyor.

Dikkat!

Piyasadaki maliyetlere bakarsak, İstanbul'da farklı ilçelerde kentsel dönüşüm projelerinde en düşük 28.000 TL'den başlayan metrekare maliyetleri, seçilen malzemeye ve binanın özeliklerine göre 50.000 TL'sini bulabiliyor.

Sigorta da ise son yayınlanan ihtiyari deprem tarifesine göre (1.1.2025) sivil rizikolar için "ZDS'ye tabi olmayan bina ve bağımsız bölümler için uygulama notu" kısmında belirtilen bir taban maliyet var. Yayınlanan tarifede bu taban maliyet betonarme binalar için 18.600, diğer tip binalar için 12.600 TL'sıydı. En son 4 Mart 2025 de yayınlanan duyuru ile betonarme için 19.654 TL diğerleri için de 13.314 TL oldu. Sigortalı farklı bir maliyet bedeli belirtmezse sigorta şirketleri ihtiyari deprem tarifesinde belirtilen tutarları referans alıyor.

Adı üstüne bunlar ihtiyari konut sigortası yaptırılırken dikkate alınabilecek en düşük metrekare maliyetleri.

Piyasadaki fiyatlar daha yüksek seyrettiğinden, sigorta yaptırmadan önce detaylı araştırma yaptırmak yerinde olur, aksi halde hasar durumunda can sıkıcı bir eksik sigorta riski ile karşı karşıya kalma durumu ortaya çıkabilir.

3- Deprem; Hasar durumunda tazminat nasıl hesaplanıyor?

Deprem sonrası yapılan tespit sonrasında konuta ağır hasarlı tespiti yapıldığını varsayalım DASK'ın ZDS'ı, poliçe üzerinde yazan toplam sigorta bedeline kadar tazminatı ödüyor. 100m2 bir ev üzerinden gidelim

100m2 ev için Nisan 2025 de geçerli tutarlara göre m2 başına 8.209 TL den ZDS nin sorumluluğu 820.900 TL.
Bundan %2 muafiyet (16.418 TL) düşüldükten sonra kalan 804.482 TL DASK tarafından karşılanıyor.
100m2 evin piyasa maliyetlerine göre yapımı da m2 başına 28.000 TL ve isteğe bağlı yaptırılan konut sigorta poliçesinde de bu tutardan düzenlenmiş diyelim, Bu durumda evin yeniden yapım maliyeti 2.800.000 TL
Poliçe düzenlenirken ihtiyari deprem için teminat kısmına, ZDS'yi aşan kısım not ediliyor. Bu durumda poliçeye 2.800.000 TL değil, DASK'a denk gelen 820.900 TL düşüldükten sonra kalan 1.979.100 TL yazılıyor. Bu tutar konut sigortasını yapan sigortacının deprem riskinin gerçekleşmesi sonucunda binanın zararını karşılamakla yükümlü olduğu tutar.

İsteğe bağlı konut poliçelerinde de bu bedele ve deprem teminatının çalışması için ZDS yapılması gerekliliğine yazılı olarak dikkat çekiliyor. Kendi konut poliçemdeki notu örnek olması için paylaşıyorum

"ZORUNLU DEPREM SİGORTASI HAKKINDA UYARI

Deprem hasarı neticesinde konutun 6305 sayılı Kanun kapsamında zorunlu deprem sigortasına tabi olduğunun tespiti ve yürürlükte bir zorunlu deprem sigortası poliçesinin olmaması halinde bu poliçe ile temin edilen deprem teminatı geçerli olmayacak, zorunlu deprem sigortası poliçesinin olması halinde ise bina deprem teminatı açısından sigortacı, her halükarda bina yangın bedeli ile zorunlu deprem sigortası arasındaki farktan (artan sigorta bedeli) sorumlu olacaktır"

Burada da bir muafiyet uygulaması var, Oran %2 . Kendi poliçemdeki muafiyet notunu da paylaşıyorum.

"Deprem Teminatına Ait Hasarlarda;

Bu teminat ile ilgili her bir bina hasarında minimum %2 oranında tenzili muafiyet uygulanır. Taraflar isterse bu muafiyet oranı %3, %4, %5, %10 olarak değiştirebilir. Her bir muhteviyat hasarında ise; minimum %5 oranında tenzili muafiyet uygulanır. Taraflar isterse bu muafiyet oranını %10 olarak değiştirebilir.

Ev sahibi iseniz, eviniz için öncelikle Zorunlu Deprem Sigortası yaptırmanız gerekmektedir. Evinizin sigorta değerinin Zorunlu Deprem Sigortası limitini aşan kısmı ile ayrıca eşyanız için deprem teminatı Konut Sigortası kapsamında verilir."

Bu nota göre, eğer muafiyet oranı değiştirilmemişse 1.979.100 TL'nin %2 si olan 39.582 TL düşülerek kalan1.939.518 TL sigortalıya binanın deprem zararı için ödeniyor.
Genel toplamda 2.800.000 TL yeniden inşa bedeli olan binanın hasar tazminatı ZDS ve İsteğe balı konut poliçesindeki muafiyetler düşüldükten sonra 2.744.000 TL oluyor.

4- Peki diyelim ki, isteğe bağlı sigortanızda m2 maliyet bedelini o an düşünemediniz ve sigorta poliçeniz sigortacının otomatik atadığı tutardan belirlendi. Bu da son tebliğde yer alan 19.654 TL olsun.

Bu durumda 100m2 konutun yeniden yapım maliyeti toplam- 1.960.654 TL - DASK a tabi olan kısmı 820.900 TL özel konut sigortasına konu bedel ise 1.139.754 TL. oluyor (bu tutarı aklınızda tutun) Hasardan sonra piyasadan alınan tekliflerle arasında fark çıkabilir , belirttiğim gibi piyasadaki gerçek maliyetler çok daha yüksek.
Hasar sonrası yeniden yapım maliyetleri için piyasa araştırması yapıldığında ortalama maliyetin 28.000 TL olduğunu varsayalım. Bu durumda yeniden yapım bedeli 2.800.000 oluyor .(Buna göre ZDS'ye denk gelen 820.900 TL düştükten sonra ihtiyari poliçe üzerinde yazan bedel 1.139.754 değil, 1.979.100 olmalı)
İhtiyari konut sigortası poliçe üzerinde yazan bedeli ödüyor. Bu da olması gereken m2 maliyetinden sigorta edilmediği için 1.979.100 TL yerine 1.139.754 TL yani 839.346 TL daha az tazminat ödenmesi anlamına geliyor.

Eğer kısmi bir hasar olursa da, daha önce blogda detaylarını paylaştığım nispet kuralı ile belirlenen eksik sigorta uygulaması yapılıyor.

Sonuçta beklentinizin altında bir tazminat tutarı ile karşı karşıya kalıyorsunuz. Kocaman bir hayal kırıklığı.

Nasıl bilecekseniz? Nerden bileceksiniz? Sigorta yaptırırken M2 maliyetlerini sorgulamak aklınıza gelmeyebilir. Bu durumda sigorta poliçenizi yaptırırken acente ya da brokerinizin sizi bilgilendirmesi , uyarması vereceği en şahane hizmet olur. Gerçekçi bakıp, karar vermekte fayda var. Aksi halde durum aktardığım gibi.

Zaten sigortanın yeni ev parası vereceğini düşünme yanlışındayken, bir de üstüne eksik sigorta- eksik tazminat şoku yiyip sigortacılara kızan ve inanmayanlar kervanına katılırsınız.

Sigortanın çalışma prensibi basittir; zarar gören kıymeti, hasardan önceki durumuna getirmek. Piyasa fiyatı değişkendir, konutun yaşına, konumuna, semtine, manzarasına, özelliklerine göre değişir. Sigorta, zarar görmeden önceki evinizin yeniden inşa maliyetini karşılar.

Ne kadar çok anlatılsa da "DASK (ZDS) ne ödüyor ki ?"" Verdiği parayla ev değil bir oda bile alınmaz" düşüncesi sigortalılık oranının istenilen düzeye olmamasının en büyük etkenlerden biri. DASK tarafından sunulan ZDS limitli bir sigorta ve varlıklarımızı korumak için DASK'ın karşıladığı bedelin üstünde kalan tutarı ,"doğru-gerçekçi" bir maliyet bedeli ile sigorta etmeliyiz.

Bir diğer konu da mesken ve ticari alan kullanımı için yapılmış binalardaki (Konut-AVM-İşyeri konseptli binalar gibi) ticari işletmelerin yangın sigortaları . Bu tip işyerlerindeki işletmeler aynı komplekste meskenler de olduğundan ZDS yaptırmak zorunda. . İhtiyari deprem tarifesinde bu tip işyerleri için uygulama notu şöyle;

"6305 sayılı Kanuna göre ZDS'ya tabi binaların (mesken olarak yapılan binaların) içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümlerin bina teminatı için (ihtiyari deprem ve yanardağ püskürmesi sigorta bedeline) yukarıda sivil rizikolar için belirlenmiş olan tarife fiyatları (Tarife Tablosu 1) ve şartları, muhteviyat teminatı için ise sınai ve ticari rizikolar için belirlenmiş olan tarife fiyatları (Tarife tablosu 2) ve şartları uygulanır. "

Aynı örnekten giderek, mesken olarak yapılmış bir binada konut örneğinde kullandığımız gibi 100m2 lik bir büro düşünelim. m2 maliyeti de 28.000 TL olsun.

ZDS sigorta bedeli 820.900 TL .
ZDS bedeli binanın toplam yeniden yapım bedelinden düşecek ( m2 si 28.000 TL den toplam 2.800.000)
ihtiyari deprem sigortası için sigorta bedeli bu durumda 1.979.100 TL) ve kalan kısma sivil riskler deprem fiyatı uygulanacak.
1. deprem bölgesi olduğunu varsayalım , tarife Tablosu 1 e göre uygulanacak fiyat binde 2,50 ( Bu durumda net deprem primi 4.947,75 TL) muafiyet de %2.
Aynı işyerindeki muhteviyat için ise bu sefer Ticari Riskler Tarife fiyatları ( Tarife 2 tablosu) uygulanacak. Bu da 1. bölge için 3.13, diyelim ki büroda 2.000.000 TL değerinde de muhteviyat var. Bu durumda muhteviyat deprem net primi 6.260 TL oluyor, ama bu sefer her hasarda hasarın %20'si ve sigortacının üzerinde kalan kısım üzerinden %2 muafiyet var.
(Bu örnekte eksik sigorta senaryosuna akılları karıştırmamak için girmedim)

Bu tip bir ticari işletme sigorta poliçelerinde dikkat edilmezse bu detayı yakalamak kolay değil.

Evini aynı zamanda iş yeri adresi olarak gösterenler için Home-Office ( ev ofis) durumu , tarife uygulamasını bilemedim. Öğrenince bunu da yazacağım.

Önemli hatırlatmalar !

1- Zorunlu Deprem Sigortası genel şartlarını burada bulabilirsiniz. Ülkemiz bir deprem ülkesi. Bu gerçekle yaşarken bir taraftan varlıklarımızın korunması için sigortamızı yaptırmalıyız. 2023 Şubat depremlerinde DASK 38 Milyar TL tazminat ödeyerek pek çok mağduriyeti kısa sürede giderdi. ZDS yaptırmayı ihmal etmeyin

2- DASK'ın yoğun çalışmaları sonucunda artık konutların bilgileri otomatik olarak transfer edilebiliyor. Bu gelişme geçmişte karşılaşılan hatalı m2 bilgisi ile düzenlenmiş ZDS poliçesinin önüne geçmede önemli bir adım.

3- ZDS tazminat limitleri her ay enflasyona göre güncelleniyor ve hasar durumunda tazminat güncel değerden hesaplanıyor.

4- ZDS'nin bedelini aşan kısımlar için sigorta şirketlerinin sunduğu özel konut sigortalarına sadece bina değil, eşyalarınızı da ekleyerek depremle birlikte, yangın, infilak, hırsızlık, sel gibi pek çok doğal afet ve risk sigorta edilebiliyor.

5- Konut poliçelerinizi yaptırırken m2 maliyet bedellerini kontrol etmeyi ihmal etmeyin. Unutmayın, konutun satış bedeli değil, yeniden inşa bedeli olmalıdır

6- Konut sigortanızı yaptırırken enflasyon koruması eklemeyi ihmal etmeyin.

Deprem teminatı DASK'ın ZDS'si, konut sigortası, İşyeri sigortası, endüstriyel tesis sigortası ve mühendislik branşlarında farklı uygulamalarla dahil ediliyor. Bu da anlaşılmasını zorlaştırıyor. Deprem riskinin bu kadar yüksek olduğu ülkemizde, bu riskin sigorta ederken en başta kendine ait özel şart ve daha yalın, kolay anlaşılır bir uygulamaya ihtiyaç var.

TSB'nin Deprem Reform Ajandası'nda önerdiği gibi her sigorta branşında deprem riskinin isteğe bağlı değil, sigorta teminatının çıkarılmaz bir parçası olması ve uygulamaların düzenlenmesi önerisi var. Bu öneri uygulamaya geçerse , yeni düzenlemelerle "sigortama deprem dahil mi, dahilse nasıl tazminat öder" gibi soruların önemli kısmı cevaplanmış olacak.

Uzun süredir beklenen ZAS ( Zorunlu Afet Sigortası) devreye alındığında, ihtiyari konut sigortalarının yapıları da değişecek. Zamanı geldiğinde detaylarıyla paylaşmak üzere,

Herkese hasarsız günler.

#deprem #DASK#konut #sigorta #tazminat #artis #eksper #metrekare #insabedeli #yangin #hirsizlik #insaat #kentseldonusum #zorunludepremsigortasi #tarife #enflasyon #eksiksigorta